ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΕΣΙΤΕΙΑΣ (ΜονΠρΑθηνών 80/2024)

Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών - 80/2024

Εφόσον η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων δεν περιβληθεί τον έγγραφο τύπο ή το έγγραφο δεν περιλαμβάνει άπαντα τα αναγκαία στοιχεία, καθορισμένα εκ του νόμου ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτής, είναι άκυρη και συνακόλουθα, μη αναπτύσσοντας ισχύ, δεν παράγει ενοχή, μεταξύ άλλων για καταβολή μεσιτικής αμοιβής. Εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης.

[...]  Α.Ι. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 703 παρ. 1 του ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε (μεσιτικός εντολέας) αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για την σύναψη μιας σύμβασης έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η υποχρέωση πληρωμής της μεσιτικής αμοιβής βαρύνει, κατ’ αρχήν, το πρόσωπο που έδωσε την εντολή για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στο μεσίτη, ανεξάρτητα από το εάν η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε επ’ ονόματι αυτού (του μεσιτικού εντολέα) ή τρίτου προσώπου, υπέρ των συμφερόντων του οποίου αυτός ενήργησε. Επίσης, από την ίδια ως άνω διάταξη, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις δικαιώματος μεσιτικής αμοιβής είναι η σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, η μεσιτική δραστηριότητα, με τη μορφή, αναλόγως των συμφωνηθέντων, μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας ή αμφότερα, η σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης (βλ. ΑΠ 2260/2013, ΑΠ 52/2012, ΕφΑθ 366/2023, δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Η σχέση μεσιτείας λήγει, καταρχάς, με την κατάρτιση της σκοπούμενης με αυτήν σύμβασης ή με την οριστική ματαίωση της κατάρτισής της, αλλά και για τους λόγους που μπορεί να λήγει γενικά κάθε συμβατική σχέση, όπως με πάροδο του τυχόν εκ του νόμου ή εκ της συμφωνίας χρόνου ισχύος της, με αντίθετη συμφωνία, με ανάκληση της μεσιτικής εντολής, με καταγγελία, με σύγχυση, με παραίτηση ή με άφεση χρέους (βλ. ΑΠ 1039/2008, ΑΠ 643/2005, Απ. Γεωργιάδη, «Σύντομη Ερμηνεία Αστικού Κώδικα», τ. I, 2010, σε άρ. 703, σελ. 1334, παρ. 4). Ειδικότερα, αναφορικά με τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις δικαιώματος μεσιτικής αμοιβής και δη ως προς τη σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, σημειώνεται ότι αυτή συνάπτεται κατά τους γενικούς κανόνες (άρ. 167, 185, 189, 191, 192 και 195 του ΑΚ) και, εφόσον δεν αφορά σε ακίνητα, είναι άτυπη, ενώ είναι δυνατόν να συναφθεί ακόμα και σιωπηρά, δηλαδή με έμμεσες δηλώσεις πρότασης και αποδοχής σύναψής της (βλ. ΕφΑθ 5316/2017, ΕφΠειρ 165/2012, αμφότερες δημ. Σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», Απ. Γεωργιάδης, όπ.π, σε άρ. 703, σελ. 1334, παρ. 2, Απ. Γεωργιάδης - Μ. Σταθόπουλος, «Αστικός Κώδιξ - Ερμηνεία κατ’ άρθρο», τ. III, σε άρ. 703 του ΑΚ, σελ. 702, παρ. 14, πρβλ. ΕφΑθ 32/2019, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εφόσον, όμως, πρόκειται για μεσιτεία ακινήτων, όπως ειδικότερα εκτίθεται στην κατωτέρω υπό στοιχείο Α.ΙΙ νομική σκέψη της παρούσας, δεν είναι εφικτή άτυπη, ρητή ή σιωπηρή, έγκυρη σύμβαση μεσιτείας, καθώς, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 200 του Ν. 4072/2012, καθορίζοντας, παράλληλα, το ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος, ο οποίος είναι συστατικός, με αποτέλεσμα τυχόν έλλειψή του να καθιστά, κατά τις διατάξεις των άρθρων 158 και 159 παρ.1 του ΑΚ, τη σύμβαση άκυρη (πρβλ. ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Περαιτέρω, ως προς τη μεσιτική δραστηριότητα, με τη μορφή της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας, που πρέπει να υφίσταται για τη γένεση της αξίωσης προς μεσιτική αμοιβή, οι εν λόγω έννοιες δεν ορίζονται στο νόμο. Εάν το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει ούτε από τη σύμβαση, γίνεται δεκτό ότι με τη μεσολάβηση παρέχεται στον μεσίτη εξουσία διαπραγμάτευσης προς επηρεασμό της βούλησης του τρίτου - υποψηφίου αντισυμβαλλομένου του μεσιτικού εντολέα ώστε να καταρτισθεί συγκεκριμένη σύμβαση, η κύρια - σκοπούμενη σύμβαση. Ήτοι, περιλαμβάνει κάθε πρόσφορη (διαπραγματευτική) ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σκοπούμενης - κύριας σύμβασης. Στην έτερη μορφή μεσιτικής δραστηριότητας, της υπόδειξης ευκαιρίας, ομοίως εάν το περιεχόμενο αυτής δεν προκύπτει ούτε από τη σύμβαση, ο μεσίτης ενημερώνει ή. και πληροφορεί απλώς τον μεσιτικό εντολέα για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης σε αυτόν, προηγουμένως, δυνατότητας κατάρτισης της σκοπούμενης - κύριας σύμβασης, ήτοι για το άγνωστο προηγουμένως, μέχρι το χρόνο της υπόδειξης στον μεσιτικό εντολέα, ενδιαφέρον του τρίτου (ή του εκ νέου ενδιαφέροντος του τρίτου), υποψήφιου αντισυμβαλλόμενου του μεσιτικού εντολέα για την κατάρτιση της κύριας - σκοπούμενης σύμβασης. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και αμφότερες (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 19/2022, ΑΠ 170/2021, ΕφΑθ 664/2023, ΕφΑθ 2804/2022, άπασες δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Έτι περαιτέρω, ως προς την επιπρόσθετη προϋπόθεση γένεσης αξίωσης μεσιτικής αμοιβής, τη συνιστάμενη στη σύναψη (έγκυρης) κύριας σύμβασης, σημειώνεται ότι η τελευταία πρέπει να είναι η σκοπούμενη, η σύμβαση στην οποία απέβλεπε με τη μεσιτεία ο εντολέας (βλ. ΑΠ 1391/2019, ΕφΘεσ 541/2022, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Επιπλέον, ως προς την προϋπόθεση κατάφασης της απαιτούμενης αιτιώδους συνάφειας, που πρέπει να υφίσταται μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης, σημειώνεται ότι κρίσιμη αποβαίνει η θετική διάγνωση σχέσης αιτίου και αποτελέσματος μεταξύ τους, υπό την έννοια της διαπίστωσης περιστάσεων με βάση τις οποίες το αποτέλεσμα της σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη, χωρίς να είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη να αποτελούν το μοναδικό αίτιο του ως άνω αποτελέσματος. Τούτο διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθειά του να είναι, υπό ορισμένες συνθήκες, επαρκής ή και η μόνη απαιτουμένη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Μολονότι δεν δύναται να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων το σημείο μέχρι του οποίου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες του μεσίτη για να θεωρηθεί ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, ωστόσο, όπως γίνεται δεκτό, καταρχάς, ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Ακόμη και εάν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα και η κύρια - σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα, εφόσον, όμως, καταρτίσθηκε ως συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, συντρέχει η απαραίτητη κατά το νόμο αιτιώδης συνάφεια (βλ. ΑΠ 19/2022, ΑΠ 1391/2019, ΑΠ 720/2018, ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 229/20124, ΑΠ 776/2013, ΑΠ 52/2012, ΑΠ 67/2009, ΕφΑθ 6693/2023, ΕφΑθ 16/2023, ΕφΑθ 2822/2022, ΕφΘεσ 1642/2014, άπασες δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εξάλλου, συγκεκριμένα όταν η συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα συνίσταται σε υπόδειξη ευκαιρίας, γίνεται δεκτό ότι η αιτιώδης συνάφεια καταφάσκεται όταν ο εντολέας διαπραγματεύθηκε τη σύναψη της κύριας σύμβασης, κατόπιν υπόδειξης του μεσίτη, ακόμη και αν ο τελευταίος δεν προέβη σε οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια (βλ. ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 67/2009, ΕφΑθ 366/2023, ΕφΑθ 77/2013, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Συνεπώς, με βάση όσα προεκτέθηκαν, για είναι ορισμένη η αγωγή, με την οποία ζητείται μεσιτική αμοιβή, πρέπει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 703 του ΑΚ και 216 του ΚΠολΔ, να αναφέρεται σε αυτήν: α) η σύναψη έγκυρης μεσιτικής σύμβασης, β) η συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη ή και τα δύο), γ) η σύναψη της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης και δ) ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της συνάψεως της κυρίας σύμβασης (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023, όπ.π).

Α.ΙΙ. Προκειμένου περί μεσιτείας ακινήτων, ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 200 του Ν. 4072/2012 «1. Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. 2. Η σύμβαση πρέπει: α) να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια [...]. 3. Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. [...]. 9. Οι συμβαλλόμενοι σε σύμβαση σχετική με ακίνητα δεν είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν αμοιβή σε πρόσωπα, τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 198 και των παραγράφων 1, 2 και 3 του παρόντος άρθρου.» Με τις ως άνω διατάξεις, για λόγους ασφάλειας και αξιοπιστίας των συναλλαγών, προβλέπεται ορισμένη διάρκεια της σύμβασης με δικαίωμα παράτασης αυτής ή και υπογραφής νέας σύμβασης και, όπως προεκτέθηκε, θεσπίζεται ο υποχρεωτικός έγγραφος, συστατικός, τύπος της μεσιτείας ακινήτων. Ορίζεται, δε, ρητά ότι η σχετική σύμβαση πρέπει να περιέχει, κατ’ ελάχιστο, όπως επισημαίνεται και στην αιτιολογική έκθεση του Ν. 4072/2012, τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, το ΑΦΜ τους, τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη, το αντικείμενο της μεσιτικής δραστηριότητας και το είδος της σκοπούμενης σύμβασης, ενώ πρέπει να προσδιορίζεται και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο. Επισημαίνεται ότι άπαντα τα ως άνω στοιχεία τίθενται εκ του νόμου ως ουσιώδη, καθώς τα εν λόγω στοιχεία παρατίθενται στην ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 2 του Ν. 4072/2012 άνευ διαβάθμισης ή και αξιολόγησης της βαρύτητας αυτών, ως στοιχεία τα οποία άπαντα, ισοδύναμα και από κοινού, συναπαρτίζουν το απαιτούμενο ελάχιστο περιεχόμενο της οικείας μεσιτικής σύμβασης. Συνεπώς, με βάση όσα προεκτέθηκαν, εφόσον η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων δεν περιβληθεί τον έγγραφο τύπο ή το έγγραφο δεν περιλαμβάνει άπαντα τα ως άνω αναγκαία στοιχεία, καθορισμένα εκ του νόμου ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, είναι άκυρη και συνακόλουθα, μη αναπτύσσοντας ισχύ, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 158 και 159 παρ. 1 του ΑΚ, δεν παράγει ενοχή, μεταξύ άλλων για καταβολή μεσιτικής αμοιβής (πρβλ. ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023, όπ.π, βλ. Γ. - Α. Γεωργιάδης, «Σύμβαση μεσιτείας ακινήτων κατά τον Ν. 4072/2012 και τον ΑΚ», Αρμ 2022, σελ. 1221 επ.).

Α.ΙΙΙ. Ιδιαίτερη μορφή μεσιτείας ακινήτων αποτελεί η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ή μεσιτείας με αποκλειστική εντολή. Κατά τη σύμβαση αυτή, συνοπτικά, η μεσιτική εντολή περιορίζεται αποκλειστικά στο πρόσωπο του εντολοδόχου μεσίτη, ο οποίος και έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής, ενώ, παράλληλα, ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος, κατ’ εντολή του, για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Υπό την έννοια αυτή, συνιστά σύμβαση με αυστηρά περιοριστικό χαρακτήρα και, ενόψει τούτου, ήτοι ενόψει της της σημαντικής δέσμευσης του μεσιτικού εντολέα σε περίπτωση σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, ο νομοθέτης προνοεί για την αποτροπή της παρατεταμένης διάρκειας της, ιδίως σε σχέση με την απλή σύμβαση μεσιτείας. Ειδικότερα, με τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, με την οποία προδιαγράφονται οι προϋποθέσεις της ανάθεσης αποκλειστικής εντολής σε μεσίτη, ορίζεται ότι «4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα.[...] Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.[...]». Συνεπώς, με βάση τις αμέσως ως άνω διατάξεις και, λόγω της προαναφερόμενου δεσμευτικού χαρακτήρα της, προς διασφάλιση της θέσης του μεσιτικού εντολέα, ενόψει μίας επί μακρόν συμβατικής δέσμευσης της δικαιοπρακτικής του ελευθερίας, η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και δη ακινήτων θεσπίζεται υποχρεωτικά ως ορισμένης διάρκειας, καταρχάς οκτάμηνη, και δεν μπορεί να υπερβεί την εκ του νόμου καθορισμένη διάρκεια ισχύος της (βλ. Γ. - Α. Γεωργιάδης, όπ.π, σελ. 1221 επ. Μ. Περτσελάκης, «Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας», 2023, σελ. 29 επ, σχόλιο Δ. Χατζημιχάλη επί της ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 208 επ.).

Ως εκ τούτου, τυχόν συμφωνία των μερών περί υπέρβασης της ως άνω εκ του νόμου υποχρεωτικής ορισμένης διάρκειάς της, δεν αναπτύσσει μεν ισχύ, δεν πλήττει, όμως, και το κύρος της ίδιας της σύμβασης. Τούτο, καταρχάς, προκύπτει από το γεγονός ότι ο νόμος δεν απειλεί ακυρότητα σε περίπτωση κατά την οποία τα μέρη συμφώνησαν, παρά ταύτα, διάρκεια μεγαλύτερη της ως άνω νόμιμης ή ακόμα και αόριστη διάρκεια. Επίσης το αυτό προκύπτει, εξ αντιδιαστολής, από τη διάταξη του ως άνω άρθρου 200 του Ν. 2072/2012, παράγραφο 9 αυτού, όπως η ίδια αυτή διάταξη παρατέθηκε στην ως άνω υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, περί των περιπτώσεων κατά τις οποίες δεν υφίσταται υποχρέωση καταβολής μεσιτικής αμοιβής, στις οποίες δεν συμπεριλαμβάνεται και η ως άνω περίπτωση, περί συμφωνηθείσας διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, μεγαλύτερης της ως άνω εκ του νόμου τεθείσας. Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν, 4072/2012, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 338 του ΚΠολΔ, καθορίζεται τεκμήριο για το γεγονός ότι, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, ο μεσίτης, υπέρ του οποίου έχει ταχθεί το τεκμήριο, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί το ως άνω πραγματικό γεγονός που έχει ανυψωθεί σε προϋπόθεση εφαρμογής του τεκμηρίου, ήτοι αρκεί να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, οπότε και τεκμαίρεται, κατά τα ως άνω, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του, εναπόκειται, δε, στο μεσιτικό εντολέα να αποδείξει ότι δεν αναπτύχθηκε μεσιτική δραστηριότητα ή ότι η τελευταία δεν τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την καταρτισθείσα κύρια σύμβαση (βλ. ΑΠ 1343/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Εφόσον, όμως, η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, επίσης με βάση την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης. Είναι γεγονός ότι, με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις, ο νομοθέτης θέτει, εκ προοιμίου, εύλογο χρονικό διάστημα για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, θεσπίζοντας, όμως, για τους ως άνω και μόνο χρόνους, τεκμήρια και εν γένει αποδεικτικούς κανόνες για την περίπτωση κατάρτισης αυτής μετά τη λήξη του χρόνου ισχύος της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν απαγγέλει ακυρότητα, ούτε θέτει έτερο περιορισμό στη δυνατότητα αναζήτησης της μεσιτικής αμοιβής και δη μόνον εκ του λόγου ότι η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μετά τον ορισμένο χρόνο διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν παραβλέπεται, εξάλλου, ότι, τέτοιου είδους ρύθμιση, περί αποκλεισμού αναζήτησης στην περίπτωση αυτή μεσιτικής αμοιβής, θα ήταν προδήλως πρόσφορη προς καταστρατήγηση του προεκτιθέμενου σκοπού της εκ του νόμου καθορισμένης ορισμένης διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, καταστρατήγηση συνιστάμενη, ενδεχομένως, σε σκόπιμη αναμονή παρόδου του σύντομου ορισμένου χρόνου διάρκειας αυτής για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, προς αποφυγή καταβολής της μεσιτικής αμοιβής. Ανεξαρτήτως και επιπροσθέτως τούτου, σύμφωνα με την προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 9 του Ν. 4072/2012, ο νομοθέτης, όπως προεκτέθηκε, έθεσε συγκεκριμένα τις περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν δύναται να αναζητηθεί μεσιτική αμοιβή, στις οποίες, επίσης, δεν συγκαταλέγεται και η περίπτωση σύναψης κύριας σύμβασης μετά την πάροδο του ορισμένου χρόνου της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας ακινήτου. Τούτο, βέβαια, ήτοι η αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής δεν αποκλείεται στην τελευταία αυτή περίπτωση, εφόσον, μεταξύ άλλων, αποδειχθεί αφενός ότι η μεσιτική δραστηριότητα αναπτύχθηκε εντός του, εκ του νόμου, ορισμένου χρόνου διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και αφετέρου ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, συνιστάμενη στο ότι η κατάρτιση της κύριας σύμβασης οφείλεται, τελικά, σε αυτή τη δραστηριότητα (πρβλ. σχόλιο - σημείωμα Α. Μπεχλιβάνη στην ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 773). Επισημαίνεται ότι, στην τελευταία αυτή περίπτωση, ως εκ του σαφούς γράμματος της διάταξης του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, δεν υφίσταται τεκμήριο υπέρ του μεσίτη, ο οποίος, έτσι, φέρει το βάρος απόδειξης των επικαλούμενων από αυτόν γενεσιουργών της απαίτησής του, περί μεσιτικής αμοιβής, κρίσιμων πραγματικών περιστατικών [...]